1日下发的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求坚决抑制投机投资性购房，以及提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，还明确提出二手房交易将严格按转让所得的20%计征个人所得税。

    周末新政“光临”，海南房地产业界一片哗然，甚至称之为“海南楼市史上最严厉的调控”。不少购房者、二手房业主纷纷表示将忐忑观望。而众多房地产开发者均表示不解及担忧，认为“再次抑制需求的房产新政不利于房地产市场的长期健康发展、不利于消费和改善住房条件，甚至可能拖累保持温和的复苏态势的海南经济”。

    在海南落地政策莫“一刀切”

    据报道，配合“新国五条”的《通知》，不仅明确要求“限购限贷”、“高首付重税”，还要求“政府完善稳定房价工作责任制”——省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实，制定本地区年度新年商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

    新政将对海南市场产生什么影响？

    业内人士指出，楼市的再一次严厉调控，民生诉求是首要目的，但此次新政最直接的后果是供求关系进一步激化，二手房成交进入冰冻期，而随着二手房冰冻市场供应量进一步趋紧，新房价格经过短期观望后进一步加速上涨。

    作为海南重要支柱产业，海南的旅游业在去年保持较快发展，接待旅游过夜人数3320.37万人次，总收入379.12亿元。房地产业增加值为239.56亿元，比上年增长5.9%。

    自“国际旅游岛”战略实施后，房地产对海南经济的gdp贡献价值较大。房地产健康、持续、稳定的发展，对海南的旅游业、及整体经济大局有着举足轻重的作用。

    2012年海南实现地区生产总值(gdp)2855.26亿元，实现了9.1%增长，但受国内外多种因素的叠加影响，增速不够理想。原因之一就是国家房地产调控政策继续从紧影响，房地产业增长乏力。受房地产宏观调控政策持续，房地产市场低迷影响，2012年海南房屋销售增长缓慢。2012年房地产销售面积931.84万平方米，比上年增长4.9%。由于房地产业增加值占服务业增加值近20%和占gdp的8%以上，房地产业增速不够快，使海南经济增速受到较大影响。

    克而瑞数据显示，2010年-2012年，海南房地产开发额投资分别为467.87亿，663.05亿元、886.64亿元，然而，开发额的增速呈逐年下降趋势，2010-2012年，房地产开发额增速同比增速分别为62.50%、41.70%、33.72%。

    经过几轮的调控，海南楼市逐步回归理性，开发商对新开工速度保持谨慎心态。2012年新开工总量与2011年基本持平，去年二级市场的全年成交走出“以价换量”行情。海口、三亚、琼海、文昌以及陵水成交套数占比超全省90%，除了三亚市场价格抗跌性较好，其余市县均不同程度的下滑。

    面对起步向好的2013年海南经济再次遭遇“房产新政”，一位不愿透露姓名的政府官员表示，“我们地方会严格按照国家的政策去落实与执行。与此同时，海南经济建设、国际旅游岛的建设是一盘棋，尤其要靠自然资源的优势发展旅游地产，进而拉动旅游业的发展。因此在海南的落地政策，应该执行差异化，而不是‘一刀切’。”

    二手房20%个税是把双刃剑

    据了解，海南市场现在二套房首付是60%，利率是基准利率的1.1倍，新政明确二套房的交易成本进一步提升。业内人士指出，会造成两种可能，要么将负担转嫁给买房人，要么房主惜售使市场供应量减少，间接推升二手房价。

    2日，乐居记者踩盘海南二手房交易市场，并没有发现大城市出现的“长龙”，没有大规模急于在政策正式执行前尽快完成交易的人群。

    被问及重税是否对二手房市场的影响，海南録德地产顾问秔先生对记者说，“海南二手房市场整体也不大，也不像一线城市那么夸张。但肯定的是，20%的税还是会转接到消费者身上。我们中介的生意，该进行的还是进行。”

    三亚(首都机场)投资开发有限公司营销总监陈友余认为，“20%个税新政是把双刃剑，对于供应偏紧的一线和部分二线城市，税收转嫁风险很大。而对于供应过剩的三四线城市，买方占主动，二手房下跌将是大概率。

    加大房企区域至全国的竞争

    海南楼市聚集了全国各大房地产商。2012年，典型房企业绩整体交易指标下滑，结构趋于低端化。上榜项目对比2011年，已经换取大半交椅，民企仍是海南楼市主力军。在国家严厉调控、市场日趋理性及竞争激烈下，“价格先行”成为名企的最重要市场手段，由海南至全国，同时又加剧了区域竞争。

    事实上，对于此次严厉措施，多位房地产业内人士也表示不解和质疑。

    全经联副秘书长汪渝称“新政用抑制需求的方式来掩饰供应不足的矛盾只能积累更多的问题。二手房交易的重税会让更多人挤进一手房交易市场。二手房市场是一个千家万户因应供求关系一对一谈判形成价格的唯一健康机制。

    汪渝还指出，“新国五条的出台标志着住宅将迎来新一轮的限制，在如此环境下，不限购不限贷的商业地产春天为时不远”。

    新政震荡市场消费环境

    “这下我还要等等看看了，不着急买房了。原先是在海甸岛一带看二手房的。现在看在新房市场也会降一些吧”，一位来自长沙的新海南人李先生，是新政后众多“刚需观望者之一”。

    以全年数据来看，2012年以刚需市场为主的海口楼市普通住宅供需相对平衡。其中50﹐以下、110-140﹐供求平衡，300﹐以上的大户型供应同比持平。各面积段成交同比均出现上涨。成交价上，6000-10000元/﹐中低单价成交占比增加，达到57%。

    而三亚90-110﹐和179﹐以上大户型供不应求，其他面积段则出现相对过剩。1.5万元/﹐以下和5万元以上单价两极价格成交占比增加，共占16%。

    “政府过渡干预市场，对于刚性购房者更加不利”，海南大学社科学教授、海南房地产协会成员曹先生指出，“限购限贷等政策，主要针对炒房投机行为，但同时一定程度上加大了外地刚需在海南买房的成本。这一轮新政又打压二手房市场，加大交易成本，按照市场出售方实收房款惯例，这部分费用将转嫁给购房者承担，二手房预期交易疲软，购房者从而转战限购区域外商品房——结果必将增加社会和经济的不稳定性”。